Quando os preços de determinado produto sobem muito e por
muito tempo é natural que surjam questionamentos: até quando? Já estamos no
limite? Os preços vão cair? Quando? É bolha ou o quê?
Ocorre também o inverso: os preços vão caindo,
despencando, e muitos já começam a se animar: será que está na hora de investir
para ganhar na recuperação dos preços?
A história mostra que a economia dos países funciona em ciclos:
expansão e retração; e isso vai se repetindo.
Por mais que se inventem teorias para prever o futuro,
nenhuma se mostra confiável a ponto de calcular quando se dará a reversão de
tendência, de alta ou de baixa.
O Mercado Imobiliário brasileiro não escapa dessas
preocupações: investidores profissionais e compradores finais questionam se é
melhor comprar agora ou aguardar para quando os preços baixarem. Mas, quanto
tempo vamos aguardar? Ninguém tem a resposta.
Palpites e adivinhações são livres, porém, lidemos apenas
com fatos:
a. Durante os últimos anos, especialmente até 2012, a alta
de preços de imóveis no Brasil, mais nas grandes metrópoles, foi notável;
b. Alguns fatores são apontados como preponderantes nessa
elevação dos preços: maior oferta de crédito destinado à habitação; redução das
taxas de juros; crescimento da economia brasileira como um todo - com destaque
para o agronegócio; melhoria da renda média das famílias; pleno emprego. E,
principalmente, demanda fortemente reprimida durante décadas por insuficiência
de recursos para o financiamento do setor;
c. É fato também que em 2013 já houve uma redução no
montante do valor total dos lançamentos, cerca de vinte por cento em relação ao
ano anterior. (Atenção: do montante, não dos preços!); portanto, as
construtoras e incorporadoras estão adequando a quantidade de seus lançamentos
e isso é bom, pois tende a um melhor equilíbrio entre oferta e procura;
d. Durante o recente período de alta, investidores
tradicionais de outros mercados (Bolsa de Valores, por exemplo) correram para
comprar imóveis com objetivo de lucro no curto prazo; o procedimento típico foi
comprar na fase de lançamento e vender assim que o imóvel estivesse pronto e
entregue; este também foi um fator que contribuiu para a elevação dos preços;
e. Já os compradores finais adquirem um imóvel por razões
variadas, concretas ou psicológicas: mudança de emprego, alteração na estrutura
familiar, perda ou aumento de rendimentos, necessidade de status, etc.
. Vejamos agora a questão dos preços e vamos separar a
análise em dois tópicos:
1. Imóveis prontos,
usados, de particulares:
Cada proprietário toma sua própria decisão de vender e
estabelece o preço de oferta. Há uma enorme variação do grau de necessidade, de
urgência, entre os vendedores proprietários. No fundo, quem comanda a definição
do preço final da transação é a competição entre os diversos vendedores atuando
numa mesma região. Em relação ao preço de oferta, será possível encontrar
oportunidades para uma negociação favorável, como sempre houve;
2. Imóveis em lançamento, "na planta" ou em
construção:
Neste caso, o preço é definido pelo custo do empreendimento
acrescido do lucro da incorporadora.
a. O lucro, na verdade, tem nele embutida a margem de risco
do negócio, ou seja, um valor que supostamente possa cobrir prejuízos até certo
ponto previsíveis; como é forte a concorrência no setor, a margem de lucro, em
geral, é comportada;
b. O custo do empreendimento engloba: custo de aquisição do
terreno, projetos, cálculos, impostos e taxas, materiais de construção, fretes,
equipamentos, energia, água, administração da obra, mestres e operários
(salários e encargos sociais); como se vê, pela descrição desses itens, há
pouca ou nenhuma margem para redução de seus custos.
. Analisando a composição do preço dos imóveis em
lançamento, vemos que, na hipótese de ocorrer uma redução da demanda, a
incorporadora vai adiar novos lançamentos programados - para recuperar o
equilíbrio financeiro, já que não tem muito o que fazer com relação aos custos
e margem das obras já em andamento.
. Os compradores finais continuam tendo motivos para adquirir
seu imóvel e estes são mais fortes do que a consideração do melhor momento para
a compra: noivado e casamento marcado; gravidez e nascimento de bebês; promoção
e mudança profissional, etc.
Concluindo:
Quem espera ver cair os preços de imóveis em lançamento,
poderá vê-los no futuro ainda mais altos e pior, talvez com menos opções. Até
lá!
Fonte: http://www.ronaldocorretor.com.br/investimento_na_planta.html
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